Prestatiegericht onderhoud: een mooie innovatie op het snijvlak van publiek en privaat

Wie denkt aan een mooie innovatie in de publieke sector kan veel kanten op. Een heel nieuw type bus bijvoorbeeld waarmee Connexxion in Friesland de concessie voor het streekvervoer won. Door samen met busbouwer Berkhof kleinere, lichtere, en dus goedkopere bussen te ontwikkelen, slaagde Connexxion er in om ook veel kleine kernen van openbaar vervoer te voorzien. Ook denk ik meteen aan het nieuwe zorgstelsel waardoor zorgverzekeraars zich ineens veel meer zijn gaan bezighouden met het bevorderen van zorginnovaties. Nog iets heel anders is prestatiegericht onderhoud, een nieuwe manier van samenwerking tussen woningcorporaties en aannemers bij het onderhoud van woningen. Ik denk verder aan innovaties waarop veel kritiek is: de OV-chipkaart en het rekeningrijden. Maar ook komt in me op: wat is eigenlijk een innovatie?

Woningcorporaties plegen als woningeigenaar regelmatig onderhoud aan hun woning. In de meeste gevallen besteden ze dat uit aan een aannemer. Bij traditioneel onderhoud wordt door de corporatie meestal een gedetailleerd overzicht opgesteld van alle werkzaamheden. Gedetailleerd wil zeggen: op het niveau van het aantal meter plinten dat moet worden aangebracht. Op basis van grote bestanden met gemiddelde prijzen weet een corporatie wat zoiets ongeveer kost. Met het gedetailleerde overzicht in de hand worden offertes opgevraagd bij een aantal aannemers. De goedkoopste aanbieder mag het werk vervolgens gaan doen. Zeer regelmatig ontstaat er dan discussie over extra werkzaamheden die de aannemer uiteindelijk moet uitvoeren. Waren deze nu wel of niet onderdeel van de offerte? En was het nu wel of niet de schuld van de aannemer dat hij extra werkzaamheden moest uitvoeren?

Prestatiegericht onderhoud is heel anders dan het traditionele onderhoud. Het is een vorm van onderhoud waarbij de gedetailleerde lijst met uit te voeren werkzaamheden ontbreekt. In plaats daarvan worden prestaties vastgelegd. Een raam moet er bijvoorbeeld voor zorgen dat regen en wind buiten blijft, licht juist binnenkomt en vrij uitzicht mogelijk wordt. Bij prestatiegericht onderhoud worden aannemers uitgedaagd om scenario’s te ontwikkelen die deze prestatie van het raam tot het einde van de exploitatieduur van de betreffende woning mogelijk maken. Door deze manier van werken kunnen aannemers hun kennis van zaken inzetten om tegen zo laag mogelijke kosten de gevraagde prestaties te waarborgen.

Meestal wordt in een globale raamovereenkomst, die loopt tot het einde van de exploitatieperiode van de woningen, de werkwijze van het prestatiegericht onderhoud tussen corporatie en aannemer afgesproken. Wanneer er in een scenario bijvoorbeeld sprake is van onderhoud dat eens per 6 jaar wordt uitgevoerd om de woningen op het juiste prestatieniveau te houden wordt steeds per 6 jaar een contract afgesloten. In die periode verplicht de aannemer zich om de woning op het afgesproken prestatieniveau te houden. Na afloop van elke periode worden weer nieuwe scenario’s ontwikkeld. Er kunnen immers nieuwe inzichten en technieken beschikbaar zijn die op dat moment andere scenario’s mogelijk maken. De aannemer voert zelf de inspecties uit om te controleren of het gewenste prestatieniveau wel gehaald wordt. Als een woning onder de afgesproken grens dreigt te gaan moet er aanvullend onderhoud worden uitgevoerd.

Prestatiegericht onderhoud is onder andere een mooie innovatie omdat het een probleem oplost. Een innovatie betekent volgens mij altijd ‘een sprong voorwaarts’. Een innovatie moet dus een oplossing zijn voor een probleem. Of dat probleem nu al manifest is of dat in de toekomst kan worden maakt daarbij niet zoveel uit. Prestatiegericht onderhoud voldoet daar aan, omdat het kibbelende corporaties en aannemers voorkomt. Dit probleem was overigens zeer manifest, en in een groot deel van de sector nog steeds. Het mooie van prestatiegericht onderhoud is ook dat het het wantrouwen dat corporaties en aannemers als vanzelfsprekend in elkaar hadden (of hebben) 180 graden omdraait in een aanpak die gebaseerd is op vertrouwen. De aannemer neemt veel werkzaamheden over van de corporatie. Dit is op zichzelf logisch omdat een aannemer ook veel meer kennis en ervaring heeft om goede scenario’s te maken en inspecties te doen. Maar het vraagt wel vertrouwen van de opdrachtgever. De goede resultaten van prestatiegericht onderhoud in termen van de onderhoudsstaat en kosten zorgen ervoor dat dit vertrouwen langzaam maar zeker wordt opgebouwd.

Een mooie innovatie bespaart ook tijd en geld. Als er twee dingen zijn waar een gebrek aan is, zijn het wel deze twee zaken. Zeker in de publieke sector. De inkomsten staan onder druk. Wegens concurrentie met andere partijen, of omdat publieke organisaties zich nu eenmaal vaak richten op klanten met een kleine beurs. Ook tijd is er altijd te weinig. En tijd, dat is ook weer geld. Ook hier scoort prestatiegericht onderhoud goed. Omdat aannemers worden uitgedaagd om met innovatieve oplossingen te komen voor onderhoudsituaties kan het onderhoud soms goedkoper worden, dan wanneer de corporatie alles zelf bedacht zou hebben. Een voorbeeld is het vervangen van kozijnen. Soms is het goedkoper om kunststof te nemen, een andere keer is hout juist goedkoper. Een aannemer kan dit met zijn ervaring beter inschatten. En omdat hij zelf voor een langere termijn aan de woning verbonden is met het onderhoud heeft hij er ook belang bij om een goede keuze te maken. Een andere geldbesparing is mogelijk omdat de aannemer continuïteit krijgt door prestatiegericht onderhoud. Daardoor heeft hij een raamovereenkomst van niet zelden 20 tot 30 jaar, en een contract voor een periode van 5 tot 10 jaar. Dit beperkt zijn risico sterk, waardoor een kleinere winstmarge mogelijk is. Hierdoor profiteren zowel de aannemer als de corporatie van de continuïteit. Voor de corporatie geldt daarnaast dat door het uitbesteden van taken bespaard kan worden op het aantal uren dat corporatiemedewerkers aan het onderhoud besteden. Daardoor kan de corporatie toe met minder fte’s.

Een mooie innovatie is ten slotte ook een innovatie die simpel is. Zo’n idee waarvan iedereen zegt: ‘het is eigenlijk heel eenvoudig, maar je moet er maar op komen.’ Een simpele innovatie lijkt ook makkelijker dan het is. De OV-chipkaart en het rekeningrijden zijn op zichzelf tamelijk simpel. Maar zelfs dan is de invoering niet probleemloos. Prestatiegericht onderhoud is als procesinnovatie op het eerste gezicht misschien wel moeilijker dan een chipkaart voor het openbaar vervoer of een kastje in de auto dat kilometers en locatie kan bijhouden. De kracht van prestatiegericht onderhoud schuilt echter in het feit dat werkzaamheden worden verschoven naar de partij die er het meeste verstand van heeft. Een aannemer heeft nu eenmaal meer ervaring met het onderhouden van een gebouw dan een corporatie dat heeft. Daardoor is het invoeren van prestatiegericht onderhoud weliswaar geen fluitje van een cent, maar wel relatief eenvoudig.