Case studies

Voor mijn onderzoek naar de implementatie van strategisch voorraadbeleid en vastgoedsturing heb ik bij vier woningcorporaties uitgebreide casestudies gedaan. Op deze pagina heb ik een korte samenvatting geplaatst van de resultaten per casestudie.

Groenveld Wonen: korte lijnen en volharding

Wanneer we kijken naar de manier waarop het uitvoeringsproces bij Groenveld Wonen verloopt, kunnen we dat typeren als een proces met korte lijnen en volharding. In de uitvoering van maatregelen gedurende het mutatieproces valt bijvoorbeeld op dat dit zonder veel automatisering relatief soepel verloopt. Dit is mede mogelijk doordat de medewerkers die bij dit werkproces betrokken zijn fysiek dicht bij elkaar zitten, en zo de werkzaamheden goed kunnen afstemmen. Korte lijnen zijn er ook elders in het implementatienetwerk. Groenveld is een kleine gemeente, waar gemeentebestuur, politiek, maatschappelijk middenveld en een deel van de burgers elkaar zeer regelmatig tegenkomen. Bij de renovatie van complex Beuckelaer bleek bijvoorbeeld hoe kort de lijnen waren tussen buurtbewoners en de lokale afdeling, politici en bestuurders van de Middenpartij. In de discussies rond het realiseren van een ADL-zorgcluster bleek hoe de korte lijnen in het bestuurlijke circuit in Groenveld ervoor zorgden dat er veel bemoeienis was met de voortgang van het project. Volharding is het tweede deel van de typering van Groenveld Wonen. De corporatie, en met name haar directeur, is erg vasthoudend als het gaat om de realisatie van gestelde doelen. Dit komt bij verschillende projecten naar voren. Dat bleek met name bij de renovatie van het complex Beuckelaer. Ondanks de tegenvallers – vooral in het begin van het project – is deze renovatie toch doorgezet. En ook de realisatie van woningen op het Prinses Amaliaterrein is niet zonder slag of stoot verlopen. Bij de nieuwbouw op een sportveld in Molenwijk moest Groenveld Wonen in de discussie met de gemeente uiteindelijk het onderspit delven. Hier zijn uiteindelijk geen woningen voor senioren, maar voor gezinnen gerealiseerd.

Lees verder over Groenveld Wonen in hoofdstuk 4 van mijn proefschrift.

Bo-Ex: kleine stappen voorwaarts met inhoud en proces

Wanneer we kijken naar de manier waarop het uitvoeringsproces bij Bo-Ex verloopt is te zien dat Bo-Ex tijdens het uitvoeringsproces in kleine stappen steeds inhoudelijke en procesmatige verbeteringen doorvoert. In 2003 stelde Bo-Ex voor het eerst een strategisch voorraadbeleid op in de vorm zoals dat sinds het einde van de jaren negentig gebruikelijk is geworden. Gedurende het uitvoeringsproces is een aantal thema’s uit het beleid verder uitgewerkt. In het beleid uit 2003 was er bijvoorbeeld nog geen aandacht voor de mogelijkheden van relatief kleine ingrepen in woningen. Op aangeven van een wijkteam werd dit later wel opgepakt. De doelstelling om meer woningen geschikt te maken voor kleine huishoudens werd toen geconcretiseerd in het plan om in een aantal complexen het aantal kamers per woning te verminderen middels het verwijderen van een tussenwand. Een andere inhoudelijke verbetering die gedurende het uitvoeringsproces heeft plaatsgevonden betreft het verkoopbeleid. In 2003 was het verkoopbeleid, dat puur op financiële gronden was opgesteld, zonder aanpassingen overgenomen in het strategisch voorraadbeleid. Bij latere actualisaties werd het verkoopbeleid – conform het doel van strategisch voorraadbeleid – meer integraal bekeken vanuit een financiële en volkshuisvestelijke invalshoek. Naast de inhoudelijke verfijningen wordt gedurende het uitvoeringsproces bij Bo-Ex ook gewerkt aan procesmatige verbeteringen in de organisatie. Dit gebeurt in de eerste plaats vanuit de invalshoek van het kwaliteitsbeleid. Bo-Ex werkt met het INK-model, heeft meegedaan aan een visitatie en is houder van het KWH-huurlabel. Bo-Ex heeft een kwaliteitsmanager in dienst die de verbetering van werkprocessen ondersteunt. Wanneer men bij de uitvoering van het project in de Noordzeestraat het gevoel krijgt dat de communicatie tussen de projectgroep en het managementteam beter kan, wordt het werkproces voor dergelijke projecten in een aantal sessies door betrokkenen onder de loep genomen. In 2008 leidt dat tot een aantal verbeteringen en aanvullingen op het bestaande werkproces voor de uitvoering van sloop/nieuwbouwprojecten uit het voorraadbeleid.

Lees verder over bo-Ex in hoofdstuk 5 van mijn proefschrift.

Leyakkers: homogeen en betrokken

Wanneer we kijken naar de manier waarop het uitvoeringsproces bij Leyakkers verloopt, kunnen we dat typeren als homogeen en betrokken. Het implementatienetwerk is homogeen in de zin dat Leyakkers er zelf een stevig stempel op drukt. In vergelijking met de andere onderzochte corporaties heeft Leyakkers meer mogelijkheden haar eigen beleid vast te houden. Niet in de laatste plaats is dat een gevolg van de invloed die belanghouders door de ‘ja, mits’-houding op de beleidsvorming van Leyakkers hebben. Daarnaast speelt ook mee dat Leyakkers veel maatregelen uitvoert waar bewoners veel minder sterk bij betrokken zijn dan bij maatregelen als grootschalige renovaties en sloop. Ook speelt mee dat Leyakkers te maken heeft met meerdere kleinere gemeenten in haar werkgebied. Verder had Leyakkers in de onderzochte periode een ruime financiële positie. Betrokkenheid uit zich bij Leyakkers door de sterke focus op het realiseren van maatschappelijk vastgoed. Het project De Schakel is een van de voorbeelden daarvan. De betrokkenheid van Leyakkers komt ook naar voren bij de meer algemene ‘ja, mits’ houding. Het beleid van Leyakkers is erop gericht om op vragen van belanghouders altijd het antwoord ‘ja, mits’ te kunnen geven. De mits wordt daarbij in de praktijk vooral financieel ingevuld. Bij het project De Schakel is de ‘ja, mits’-houding het meest prominent. De directeur bracht Leyakkers daar zelfs proactief in beeld in de discussie rond het realiseren van een nieuw sociaal-cultureel centrum. Dat leidde uiteindelijk tot de vraag of Leyakkers de ver- en nieuwbouw van het gebouw wilde realiseren.

Lees verder over Leyakkers in hoofdstuk 6 van mijn proefschrift.

Vestia in Rotterdam Noord: diffuus en complex

Wanneer we kijken naar de manier waarop het uitvoeringsproces bij Vestia Rotterdam Noord verloopt, kunnen we dat typeren als diffuus en complex. Er zijn vier factoren die aan deze typering bijdragen. In de eerste plaats is dat de interne organisatie. Vestia Rotterdam Noord maakt het strategisch voorraadbeleid maar heeft ook te maken met algemene doelen van Vestia Groep. Vestia Groep heeft bovendien een stem bij de uitvoering van concrete maatregelen omdat zij investeringsbeslissingen van de deelbedrijven moet goedkeuren. Verder is er de rol van Estrade, de interne projectontwikkelaar. Formeel wordt Estrade als projectontwikkelaar uitsluitend uitvoerend ingezet. Estrade heeft daarnaast echter ook een vrije rol in het zoeken van kansen die passen in de strategie van Vestia Groep. Een tweede factor is de bestuurlijke indeling van Rotterdam. Ook buiten de eigen organisatie is de wereld in Rotterdam verre van overzichtelijk. Vestia Rotterdam Noord heeft te maken met deelgemeenten en een centraal gemeentebestuur die op een wisselende manier de taken op het gebied van wonen en ruimtelijke ordening verdelen. Waar Vestia Rotterdam Noord zelf direct contact heeft met de deelgemeenten, verloopt het contact met andere onderdelen van de gemeente Rotterdam, deels buiten het zicht van Vestia Rotterdam Noord, via Estrade en Vestia Groep. De derde factor is het personeel. De vele personele wisselingen – zowel bij Vestia als bij belanghouders – bemoeilijkt de uitvoering van het voorraadbeleid omdat hierbij kennis over de lopende uitvoeringsprocessen verloren gaat. Ten vierde wordt de complexiteit van het implementatienetwerk verder opgevoerd door de opgaven zelf. Schiebroek viel in Rotterdam bijvoorbeeld precies tussen wal en schip tussen de wijken waarin geen grootschalige ingrepen nodig zijn, en de wijken waarvoor subsidie beschikbaar is voor dergelijke ingrepen. Ook de realisatie van de projecten in de Eliotflat en aan de Walenburgerweg bleek inhoudelijk een lastige puzzel.

Lees verder over Vestia in het Vestia dossier, of in hoofdstuk 7 van mijn proefschrift.